宏觀調(diào)控的“冷風(fēng)”能否吹滅高房?jī)r(jià)的“虛火”？在新一輪政策調(diào)控下，樓市將何去何從？國(guó)務(wù)院辦公廳1月10日發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》引發(fā)熱議——

瘋狂的樓市促使國(guó)家再次出臺(tái)宏觀調(diào)控政策。1月10日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，從市場(chǎng)供應(yīng)、信貸政策、土地出讓和市場(chǎng)監(jiān)管等方面提出了11條加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的具體措施，被稱作“國(guó)11條”。

這已經(jīng)是近期國(guó)家第5次調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)了。從2009年下半年開始，急劇升溫的房地產(chǎn)市場(chǎng)亟須注射一支“鎮(zhèn)靜劑”。“國(guó)11條”發(fā)出了哪些政策信號(hào)？“國(guó)11條”與以往的調(diào)控政策有何不同？宏觀調(diào)控的“冷風(fēng)”能否吹滅高房?jī)r(jià)的“虛火”？1月12日，在首屆品牌中國(guó)房地產(chǎn)高峰論壇上，“國(guó)11條”引發(fā)了房地產(chǎn)專家的熱議。

完善“國(guó)11條”的4個(gè)方向

“‘國(guó)11條’是短期調(diào)控措施，不可能把所有的中長(zhǎng)期問題都解決了。”中國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)陳淮說。他認(rèn)為，“國(guó)11條”可以在發(fā)展中小城市、調(diào)整土地制度、明確政策實(shí)施主體、幫助農(nóng)民進(jìn)城落戶等方面進(jìn)一步完善。

陳淮說，一是發(fā)展中小城市。中國(guó)在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中暴露出一個(gè)問題，即大、中、小城市發(fā)展不均衡。由于大、中、小城市發(fā)展不均衡，2008年下半年，大批農(nóng)民工在金融危機(jī)爆發(fā)后不得不從大城市回到農(nóng)村，中間沒有任何過渡地帶可以接納他們。二是調(diào)整土地制度，在戶口、農(nóng)村宅基地等方面進(jìn)行政策探索。三是進(jìn)一步明確政策實(shí)施主體。讓銀行承擔(dān)貨幣政策損失既有合理的一面，也有錯(cuò)位的一面。比如，為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，去年政府出臺(tái)了70%房貸利率優(yōu)惠政策。商業(yè)銀行是以盈利最大化為目標(biāo)的，但卻要為70%利率優(yōu)惠政策的實(shí)施付出代價(jià)，而這項(xiàng)義務(wù)本應(yīng)由政府承擔(dān)。四是在幫助城市困難群眾改善住房條件的同時(shí)，把幫助農(nóng)民進(jìn)城落戶作為一項(xiàng)重要任務(wù)在政策中加以體現(xiàn)。

陳淮認(rèn)為，中國(guó)有四大亟待解決的住房問題：一是加快構(gòu)建和完善住房保障體系，解決所有人，而不僅僅是多數(shù)人的住房問題。中央要求，從2010年開始，爭(zhēng)取用3年左右時(shí)間基本解決1540萬戶住房困難家庭的住房問題。二是解決中國(guó)城鎮(zhèn)居民住房從脫困型向改善型過渡的問題。中年、中等收入、企業(yè)中層人員這“三中人士”是改善型住房的購(gòu)買主力，要幫助他們實(shí)現(xiàn)從有房住到住得舒適的轉(zhuǎn)變。三是解決社會(huì)夾心層的住房問題，加大對(duì)夾心層的政策支持力度。四是解決農(nóng)民進(jìn)城落戶問題。

在保穩(wěn)定的基礎(chǔ)上完善房地產(chǎn)政策

“我認(rèn)為，‘國(guó)11條’是在確保房地產(chǎn)政策連續(xù)性和穩(wěn)定性的基礎(chǔ)上出臺(tái)的，與以前的調(diào)控政策相比，總體上沒有太大變化。”中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)朱中一表示。

在分析2009年房?jī)r(jià)上漲過快的原因時(shí)，朱中一認(rèn)為，一是住房和土地有效供給不足。2009年1月~11月，我國(guó)房屋銷售總面積約7.52億平方米，同比增長(zhǎng)53%，其中住房消費(fèi)面積同比增長(zhǎng)54.4%。但是，同期房屋竣工總面積為4.42億平方米，同比增長(zhǎng)21.1%。事實(shí)證明，2009年，我國(guó)房屋銷售面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于竣工面積。在廣東、江蘇等經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的省份，房屋新開工面積還出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)，土地購(gòu)置面積同比減少15.4%，開發(fā)面積同比減少25%。這些數(shù)據(jù)充分反映出目前我國(guó)房屋和土地有效供應(yīng)不足的問題。在這種情況下，“國(guó)11條”特別提出要增加保障性住房和商品房有效供應(yīng)量。二是由于去年財(cái)政政策比較寬松，投資、投機(jī)性購(gòu)房行為較多。三是地王的出現(xiàn)拉高了周邊的二手房和新開盤樓房?jī)r(jià)格。如何解決地王的問題？不少專家建議改變土地招標(biāo)、拍賣、掛牌制度。四是房地產(chǎn)交易市場(chǎng)不規(guī)范，有些開發(fā)商占地不用，還有些開發(fā)商捂盤惜售。

朱中一說：“我認(rèn)為，國(guó)務(wù)院新出臺(tái)的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》具有雙向調(diào)節(jié)的特點(diǎn)，一方面要求增加有效供給，一方面要求抑制投資行為。”朱中一認(rèn)為，落實(shí)“國(guó)11條”應(yīng)重點(diǎn)做到“三個(gè)完善”：

第一，完善商品房預(yù)售制度。銷售許可證不得分層、分單元辦理，要在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)公開全部房源，明碼標(biāo)價(jià)銷售。

第二，完善土地招標(biāo)、拍賣、掛牌制度。完善土地招標(biāo)、拍賣、掛牌制度能在一定程度上避免地王的產(chǎn)生。要綜合考慮土地價(jià)格、開發(fā)時(shí)限等因素，合理確定土地供應(yīng)方式，探索制定土地出讓綜合評(píng)價(jià)辦法。要進(jìn)一步規(guī)范國(guó)有大企業(yè)在房地產(chǎn)市場(chǎng)上的投資行為。

第三，完善差別化政策。各地要結(jié)合實(shí)際認(rèn)真執(zhí)行差別化土地、金融、稅收政策，抓緊清理地方政府出臺(tái)的不符合中央調(diào)控要求的規(guī)定，規(guī)避金融風(fēng)險(xiǎn)。

朱中一說，“國(guó)11條”是在保證房地產(chǎn)政策連續(xù)性和穩(wěn)定性的前提下誕生的，不是個(gè)別人說的“棒打房地產(chǎn)行業(yè)”。從“國(guó)11條”的具體內(nèi)容來看，國(guó)家進(jìn)行宏觀調(diào)控的方式更加成熟了。

朱中一還表示，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出要積極穩(wěn)妥地推進(jìn)小城鎮(zhèn)和中小城市發(fā)展。今后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既要關(guān)注大城市，又要逐步向中小城市和小城鎮(zhèn)傾斜，促進(jìn)大城市與中小城市協(xié)調(diào)發(fā)展。城鎮(zhèn)戶籍政策放開以后，農(nóng)村土地制度改革須盡快提上日程。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要適應(yīng)市場(chǎng)，注重增強(qiáng)核心競(jìng)爭(zhēng)力，打造企業(yè)品牌。房地產(chǎn)企業(yè)一方面要配合政府整頓市場(chǎng)，一方面要樹立誠(chéng)信形象，積極履行社會(huì)責(zé)任。目前，國(guó)家的政策導(dǎo)向非常明確，注重發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)。對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來說，最重要的任務(wù)就是建設(shè)節(jié)能環(huán)保型住宅并推動(dòng)住宅產(chǎn)業(yè)化。

今年房?jī)r(jià)將保持相對(duì)穩(wěn)定

在展望今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)時(shí)，中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌表示，2010年，房地產(chǎn)市場(chǎng)可能比較復(fù)雜，不是簡(jiǎn)單的上行或下挫。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，既要保證政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，又要保證政策的針對(duì)性和靈活性。也就是說，既要保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展，又要穩(wěn)定市場(chǎng)價(jià)格。房地產(chǎn)業(yè)也一樣，既要滿足城市居民自住性和改善性住房需求，又要抑制投資、投機(jī)性購(gòu)房需求。

“‘國(guó)11條’出臺(tái)后，有人說政府要打壓房地產(chǎn)了。我看他們理解錯(cuò)了。”顧云昌說。

事實(shí)上，“國(guó)11條”針對(duì)的是房?jī)r(jià)過高、上漲過快的城市。

如何才能讓房?jī)r(jià)穩(wěn)定下來？顧云昌認(rèn)為，第一個(gè)途徑是增加供給，第二個(gè)途徑是抑制需求。增加住房有效供應(yīng)量主要是靠土地杠桿，抑制需求主要是利用金融杠桿和稅收杠桿。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與財(cái)稅政策、土地出讓金制度都有關(guān)系，所以土地改革是當(dāng)前最值得關(guān)注的改革，會(huì)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生影響。

顧云昌說：“房?jī)r(jià)上漲的主要原因是供不應(yīng)求，加大住房供應(yīng)量是解決房?jī)r(jià)過高問題最有效的途徑。供應(yīng)量增加了，房?jī)r(jià)便宜了，過剩的建材產(chǎn)品也消化了，是一舉多得的事情。”同時(shí)，顧云昌表示，在增加房屋有效供應(yīng)量的同時(shí)，還要把社會(huì)夾心層的住房問題解決好。

撬動(dòng)金融杠桿和稅收杠桿是抑制需求的主要手段。顧云昌認(rèn)為，過去，政府抑制投資、投機(jī)性購(gòu)房采用的是“堵”的辦法，事實(shí)上，最根本的解決辦法是“疏”。應(yīng)盡快發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)，讓金融市場(chǎng)盡快繁榮起來，讓資金集中到實(shí)體經(jīng)濟(jì)和資本市場(chǎng)上去，讓老百姓有更多的投資渠道。此外，顧云昌認(rèn)為，開征物業(yè)稅勢(shì)在必行。

“2010年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)處于復(fù)蘇階段，因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)有很多變數(shù)，不會(huì)像2009年那么繁榮，也不會(huì)像2008年那么低迷。”顧云昌說。他認(rèn)為，2010年，房地產(chǎn)銷售量將保持在一個(gè)穩(wěn)定的水平上。2007年，我國(guó)房屋銷售面積約7億平方米，2008年是5.4億平方米，2009年是8億平方米，2010年應(yīng)盡量保持8億平方米的銷售量。由于2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)繁榮，銷售量漲幅較大，2010年住房銷售量能保持2009年的水平已經(jīng)相當(dāng)不錯(cuò)了，不可能有太明顯的增長(zhǎng)。但朱中一認(rèn)為，2010年房屋銷售量也不會(huì)明顯下滑，因?yàn)閯傂孕枨笕匀缓芡ⅰ?SPAN lang=EN-US>

“國(guó)11條”推動(dòng)中國(guó)地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型

2009年10月，全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生斷言，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)將迎來新一輪調(diào)整和轉(zhuǎn)型。距聶梅生作此斷言不到3個(gè)月，“國(guó)11條”就正式出臺(tái)了。

“往前看10年，在中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)，政策永遠(yuǎn)起主導(dǎo)作用。”在很多人質(zhì)疑“國(guó)11條”的實(shí)施效果時(shí)，聶梅生說，“不要懷疑政策的實(shí)施效果”。她認(rèn)為，在房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷期，國(guó)家出臺(tái)了一系列刺激房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的救市政策，其作用一直持續(xù)到現(xiàn)在。