當(dāng)前中國房地產(chǎn)的9個(gè)疑問句
發(fā)布時(shí)間：2010-03-10
在今年的全國兩會(huì)上，房?jī)r(jià)成為許多全國人大代表和全國政協(xié)委員關(guān)注的焦點(diǎn)。大家各抒己見，圍繞房?jī)r(jià)是否過高、是否應(yīng)該開征物業(yè)稅等話題，激烈爭(zhēng)論。
樓市泡沫到底有沒有？
2010年，房?jī)r(jià)的走勢(shì)牽動(dòng)著每個(gè)人的心。全國兩會(huì)召開伊始，有調(diào)查顯示，在全國政協(xié)的各項(xiàng)提案之中，關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的提案幾乎占據(jù)了半壁江山。在查看這些提案時(shí)，記者發(fā)現(xiàn)了一個(gè)有趣的現(xiàn)象，各種提案讓人眼花繚亂，有些還互相“打架”。
全國政協(xié)委員、廣州星河灣地產(chǎn)董事長(zhǎng)黃文仔表示：“我不認(rèn)為在現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)上有多大的泡沫，泡沫不破就不叫泡沫。說有泡沫說了這么多年，到現(xiàn)在也沒有破。”
全國政協(xié)委員、百步亭集團(tuán)董事局主席茅永紅表示：“房?jī)r(jià)不能打壓下去，而且也打壓不下去，應(yīng)該科學(xué)地控制它。”他認(rèn)為老百姓的住房觀點(diǎn)應(yīng)改變，“現(xiàn)在很多人買不起房，就埋怨政府和開發(fā)商，這是不對(duì)的”。
盡管存在著不同聲音，絕大多數(shù)代表和委員還是認(rèn)為當(dāng)前房?jī)r(jià)上漲過快。比如全國人大財(cái)經(jīng)委副主任委員尹中卿，全國政協(xié)委員、江蘇省社科院院長(zhǎng)宋林飛就不約而同地指出，樓市出現(xiàn)泡沫已是不爭(zhēng)的事實(shí)。
全國政協(xié)委員鞏漢林說：“房?jī)r(jià)太高了，普通百姓根本買不起。”“國際上房地產(chǎn)業(yè)的利潤率一般在５％左右，而我國房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率在30％以上，完全是暴利行業(yè)。”劉明華委員說。
在今年的全國兩會(huì)上，一些代表、委員表示，樓市就像一塊臭豆腐，雖然名聲不好聽，但是一些地方政府對(duì)它還是十分依賴的。不少代表、委員建議，政府要在調(diào)控樓市上下工夫，有效降低過高的房?jī)r(jià)，盡心盡力為群眾提供保障性住房。
每個(gè)人都該擁有一套房子嗎？
全國政協(xié)委員、國家統(tǒng)計(jì)局原局長(zhǎng)李德水認(rèn)為，解決房地產(chǎn)問題首先要澄清一個(gè)概念，政府提出的“住有所居”，并不是指每個(gè)人都應(yīng)擁有房屋的所有權(quán)。他以美國為例說：1974年8月，在美國公布《住宅與社區(qū)發(fā)展法案》之際，擁有房產(chǎn)所有權(quán)的美國人只有63.3％；2008年金融危機(jī)爆發(fā)前夕，這一比例僅為68％。
“這4.7個(gè)百分點(diǎn)的提高，使美國付出了非常慘重的代價(jià)”。李德水對(duì)肇始于美國房地產(chǎn)業(yè)的次貸危機(jī)記憶猶新。他說，中國的人均GDP才是美國的十四分之一，怎么能“居者有其屋”呢？實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)為時(shí)尚早。
全國政協(xié)委員、上海市社科院城市與房地產(chǎn)研究中心主任張泓銘認(rèn)為，住房問題理應(yīng)民生優(yōu)先，大部分人買不起房的現(xiàn)象是不正常的。他表示：“擁有住房是人活著的必要條件。”
張泓銘說，政府管理國家的初衷是為全體人民謀福利，提供住房保障是解決民生問題的主要途徑。政府不應(yīng)以財(cái)力不足為由被動(dòng)應(yīng)對(duì)這一重大問題，政府應(yīng)將一定的資源無償用于解決民眾住房問題。
2009年房?jī)r(jià)上漲1.5%可信嗎？
全國人大財(cái)經(jīng)委副主任委員尹中卿表示，該數(shù)字不斷引發(fā)質(zhì)疑，老百姓感覺房?jī)r(jià)上漲幅度要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于這個(gè)數(shù)字。全國政協(xié)委員、國家統(tǒng)計(jì)局原局長(zhǎng)李德水說：“統(tǒng)計(jì)局不會(huì)，也沒有必要隱瞞情況，少報(bào)數(shù)字。”李德水說，首先，這個(gè)數(shù)字是2009年全年的平均數(shù)。2009年1月~4月，房?jī)r(jià)是下降的；5月之后開始上漲，并不斷加速。但平均下來，2009年全年的房?jī)r(jià)漲幅并不大。
全國政協(xié)委員、民進(jìn)中央常委、清華大學(xué)政治經(jīng)濟(jì)學(xué)研究中心主任蔡繼明表示：“1.5%這個(gè)數(shù)字是不符合客觀實(shí)際的，它會(huì)誤導(dǎo)老百姓，讓老百姓認(rèn)為今天的房?jī)r(jià)還不高。這是一個(gè)錯(cuò)誤的信號(hào)。”
全國政協(xié)委員郭松海表示：“這個(gè)數(shù)字與現(xiàn)實(shí)有差距，與老百姓的切身感受相反，缺乏可信度。”全國政協(xié)委員王超斌表示：“（同比上漲1.5%）絕不可能，全世界人民都不會(huì)相信。”
房地產(chǎn)信貸的比重大不大？
全國政協(xié)委員、建設(shè)銀行信用卡中心總經(jīng)理趙宇梓在接受記者采訪時(shí)表示，主要地區(qū)房地產(chǎn)貸款在貸款總額中的占比已經(jīng)超過國際警戒線。“大概超過25%。”趙宇梓說。一般來說，警戒線是20%，30%意味著情況非常嚴(yán)重。他建議對(duì)房地產(chǎn)貸款在全部信貸中的比重進(jìn)行控制。
全國政協(xié)委員、上海銀監(jiān)局局長(zhǎng)閻慶民表示，今年將嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款。閻慶民指出，在個(gè)人房貸方面，對(duì)第二套房的貸款已經(jīng)收緊，并將嚴(yán)格執(zhí)行。
任志強(qiáng)表示，目前房地產(chǎn)企業(yè)并不缺錢，銀行收緊房貸反而會(huì)推高房?jī)r(jià)。同時(shí)，他鼓勵(lì)民營企業(yè)要“傍大款”，聯(lián)手國企做大做強(qiáng)。
銀監(jiān)會(huì)主席劉明康日前在列席政協(xié)分組討論會(huì)時(shí)表示，我國信貸資金流入股市、樓市的情況并不嚴(yán)重，不會(huì)對(duì)信貸進(jìn)行特別限制，但是在放貸過程中會(huì)強(qiáng)調(diào)審慎性、針對(duì)性、靈活性。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個(gè)人住房抵押貸款，銀行是會(huì)繼續(xù)支持的。
大力建設(shè)經(jīng)適房還是廉租房？
全國政協(xié)委員、大連萬達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林認(rèn)為，現(xiàn)在政府加大住房保障力度，應(yīng)該建更多的廉租房，而非經(jīng)濟(jì)適用房。
王健林說，經(jīng)濟(jì)適用房現(xiàn)在成了一種稀缺資源，當(dāng)分配資源的權(quán)力在少數(shù)人手上時(shí)，怎么會(huì)不滋生腐敗呢？如果相關(guān)制度不改革，去年部分地方出現(xiàn)的經(jīng)適房抽簽造假現(xiàn)象仍會(huì)出現(xiàn)。
他建議，盡量少建經(jīng)濟(jì)適用房，多建政府擁有產(chǎn)權(quán)的廉租房。另外，政府應(yīng)采取貨幣補(bǔ)償手段補(bǔ)貼居民，這有助于減少與經(jīng)適房相關(guān)的腐敗行為。
全國政協(xié)委員、吉林正業(yè)集團(tuán)有限公司董事長(zhǎng)韓真發(fā)說，完全依靠商品房解決住房問題不現(xiàn)實(shí)。“年輕人買不起，公積金要積攢很多年，租房又貴，所以應(yīng)采取經(jīng)適房與公租房并存的辦法”。
李德水的觀點(diǎn)是，當(dāng)前公租房的資源還是太少，建議為低保人員提供廉租房，為不符合低保標(biāo)準(zhǔn)的“夾心層”提供公租房。他舉例說，香港50％的居民住在公租房?jī)?nèi)，新加坡的大部分居民也是如此。
樓市泡沫是怎么吹起來的？
按國際上通用的標(biāo)準(zhǔn)，房?jī)r(jià)是家庭年收入的6倍比較合理。而在中國的一些一線城市，房?jī)r(jià)已是家庭年收入的20多倍。
高房?jī)r(jià)引來不少責(zé)難，人們難免要尋找高房?jī)r(jià)背后的推手，于是地方政府、房地產(chǎn)開發(fā)商、炒房者、銀行成了問責(zé)的對(duì)象。的確，這四者是客觀上推高房?jī)r(jià)的重要因素。城市土地稀缺，地方政府每年限量拿出土地，以拍賣方式出讓土地使用權(quán)。地價(jià)越拍越高，房?jī)r(jià)自然越來越高。房地產(chǎn)開發(fā)商追求利潤，如果不推高房?jī)r(jià)，利潤從何而來？炒房者靠差價(jià)獲利，當(dāng)然盼望房?jī)r(jià)越來越高。銀行也希望房?jī)r(jià)越來越高，房?jī)r(jià)漲，貸出去的款才更安全。
不過，很多人往往忽視了任何市場(chǎng)交易都是供給與有效需求博弈的結(jié)果，而有效需求的背后離不開資金的支撐，房地產(chǎn)市場(chǎng)也一樣。
目前，中國房?jī)r(jià)飛速上竄，說明了資金相對(duì)過剩，閑散資金大量涌向房地產(chǎn)市場(chǎng)。
2009年，房地產(chǎn)業(yè)雖然沒有被列入十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃，但其復(fù)蘇速度卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)快于被列入規(guī)劃的行業(yè)。目前絕大部分城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過2007年時(shí)的水平，“地王”頻頻出現(xiàn)，投機(jī)性購房所占的比例越來越大，很多真正有住房需求的人卻買不起房。
各地房?jī)r(jià)虛高有多少？
“上一輪海南房地產(chǎn)泡沫破滅的時(shí)候，我正好在海南工作，目睹了樓市從瘋漲到泡沫破滅的全過程，觸目驚心！”全國人大代表樊蕓說。對(duì)于今年春節(jié)前后海南房?jī)r(jià)的新一輪上漲，她表示擔(dān)憂。樊蕓說：“我們不能在同一個(gè)地方再次跌倒，這一輪的房?jī)r(jià)上漲有很多非理性的因素在其中。”
尹中卿表示：“近年來，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的扭曲現(xiàn)象主要表現(xiàn)為住房?jī)r(jià)格上漲過快。許多一線城市的房?jī)r(jià)按現(xiàn)行匯率計(jì)算，已經(jīng)可以與發(fā)達(dá)國家的房?jī)r(jià)比肩，而我國城市居民的平均收入只是發(fā)達(dá)國家的10%左右。”
2009年初，北京東四環(huán)的金都心語精裝修小戶型賣8800元/平方米，到2009年12月該項(xiàng)目二手房的市場(chǎng)參考價(jià)格已經(jīng)變成17690元/平方米；北四環(huán)的遠(yuǎn)洋·萬和城2009年初賣2萬元/平方米，如今已經(jīng)賣到3.8萬元/平方米。
高房?jī)r(jià)不僅局限在北京。中國指數(shù)研究院的《2009年房地產(chǎn)運(yùn)行報(bào)告》顯示，2009年11月，在全國20個(gè)重點(diǎn)城市中，12個(gè)城市的商品住宅成交均價(jià)超過歷史最高水平，8個(gè)城市接近歷史最高水平。
物業(yè)稅該不該開征？
對(duì)于是否應(yīng)該開征物業(yè)稅這一問題，張泓銘表示，應(yīng)該下決心試征物業(yè)稅。他強(qiáng)調(diào)：“開征物業(yè)稅有助于平均財(cái)富，抑制兩極分化，從而把部分因房?jī)r(jià)暴漲帶來的財(cái)富適當(dāng)收歸國有。同時(shí)，物業(yè)稅有助于減少房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)給國家財(cái)政造成的影響，減少地方財(cái)政對(duì)土地的依賴。此外，物業(yè)稅有助于抑制過度投資，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。”
王健林則認(rèn)為征收物業(yè)稅的設(shè)想不太現(xiàn)實(shí)。“有學(xué)者提出只要一開征物業(yè)稅，房?jī)r(jià)就會(huì)降下來，這完全不現(xiàn)實(shí)”。在他看來，物業(yè)稅的開征非常復(fù)雜，并不能立竿見影壓低房?jī)r(jià)。房屋價(jià)格由市場(chǎng)決定，買的人多就會(huì)漲。征稅并不能抑制購房需求，房?jī)r(jià)依然居高不下。
王健林說，走出房地產(chǎn)困局的根本出路還是增加供給，“供求關(guān)系決定價(jià)格，這是真理”。
全國政協(xié)委員、山東經(jīng)濟(jì)學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)郭松海對(duì)開征物業(yè)稅持支持態(tài)度。他表示，目前房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)偏重，而保有環(huán)節(jié)的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)偏輕。
作為房地產(chǎn)研究方面的專家，郭松海認(rèn)為，應(yīng)通過開征物業(yè)稅來迫使炒房者減少對(duì)房地產(chǎn)資源的占有，進(jìn)而達(dá)到調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)的目的。他建議，開征保有稅，要先易后難。要借鑒法國、韓國的經(jīng)驗(yàn)，先開征房屋閑置稅，對(duì)空置房屋征稅，然后逐步開征物業(yè)稅。
會(huì)外熱議到何時(shí)？
日前，知名地產(chǎn)評(píng)論員牛刀叫板地產(chǎn)大佬任志強(qiáng)，稱如果今年全國70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)漲幅超過5%，他就再也不談房?jī)r(jià)；倘若房?jī)r(jià)漲幅不足5%，則請(qǐng)任志強(qiáng)從此閉嘴。不管這場(chǎng)賭局結(jié)果如何，房?jī)r(jià)問題篤定在很長(zhǎng)的一段時(shí)期內(nèi)都是大家關(guān)注的熱點(diǎn)。
人民網(wǎng)的一項(xiàng)調(diào)查顯示，85%的網(wǎng)民望政府加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控力度。
國家發(fā)改委新聞發(fā)言人李樸民在與網(wǎng)民交流時(shí)表示，今年為了遏制房?jī)r(jià)的過快上漲，中央出臺(tái)了一系列措施。國家發(fā)改委將會(huì)同有關(guān)部門，確保這些措施的落實(shí)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
李樸民稱，去年房?jī)r(jià)上漲的速度確實(shí)比較快，超出了大家的意料。今年為了遏制房?jī)r(jià)的過快上漲，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，中央出臺(tái)了一系列措施。今年初中央發(fā)出了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，抑制房?jī)r(jià)過快上漲，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
2010年政府工作報(bào)告中關(guān)于房地產(chǎn)的論述
國務(wù)院總理溫家寶３月５日在十一屆全國人大三次會(huì)議上作政府工作報(bào)告，其中關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的指導(dǎo)思想為：促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲勢(shì)頭，滿足人民群眾的基本住房需求。
一是繼續(xù)大規(guī)模實(shí)施保障性安居工程。中央財(cái)政擬安排保障性住房專項(xiàng)補(bǔ)助資金632億元，比上年增加81億元。建設(shè)保障性住房300萬套，各類棚戶區(qū)改造住房280萬套。擴(kuò)大農(nóng)村危房改造試點(diǎn)范圍。各級(jí)政府要切實(shí)負(fù)起責(zé)任，嚴(yán)格執(zhí)行年度建設(shè)計(jì)劃，確保土地、資金和優(yōu)惠政策落實(shí)到位。
二是繼續(xù)支持居民自住性住房消費(fèi)。增加中低價(jià)位、中小套型普通商品房用地供應(yīng)，加快普通商品房項(xiàng)目審批和建設(shè)進(jìn)度。規(guī)范發(fā)展二手房市場(chǎng)，倡導(dǎo)住房租賃消費(fèi)。盤活住房租賃市場(chǎng)。
三是抑制投機(jī)性購房。加大差別化信貸、稅收政策執(zhí)行力度。完善商品房預(yù)售制度。
四是大力整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。完善土地收入管理使用辦法，抑制土地價(jià)格過快上漲。加大對(duì)圈地不建、捂盤惜售、哄抬房?jī)r(jià)等違法違規(guī)行為的查處力度。