看2010中國樓市調(diào)控貫穿全年
發(fā)布時間：2010-12-29
■ 排隊購房現(xiàn)場
該怎么總結(jié)這一年的樓市？
這一年，樓市調(diào)控重拳頻頻出擊，是歷年房地產(chǎn)調(diào)控中力度最大、手段最多、持續(xù)性最長的一年；
這一年，市場經(jīng)歷了從年初的火爆，到年中的觀望，再到年末的重新火爆。
12月10日，國家統(tǒng)計局公布了1~11月全國房地產(chǎn)市場運行情況。數(shù)據(jù)顯示，11月份全國70個大中城市房價同比上漲7.7%，環(huán)比上漲0.3%。
在北京，12月預售供應均價達到每平方米26599元，環(huán)比11月同期上漲了12.6%，成為最近數(shù)月的新高。而供應價格更是每平方米比10月上漲了近5000元。
也許，我們不該再以房價為惟一指標看樓市，但問題是，該以怎樣的視角關注樓市？
調(diào)控措施貫穿全年
2009年樓市的瘋狂讓所有人擔心。于是在2010年的第1個月，樓市的調(diào)控就拉開了帷幕。
1月10日，《國務院辦公廳關于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》公布。這份通知從加大住房供應到合理引導住房需求，從加強監(jiān)管和防范風險到落實地方政府責任，對房地產(chǎn)市場的供求、監(jiān)管做出了全方位的安排。也為今年的房地產(chǎn)市場定下了基調(diào)：遏制房價過快上漲。
然而，意想不到的是，僅兩個月之后，北京在一天之內(nèi)接連誕生3個地王。
這3個地王與眾不同，都由央企創(chuàng)造。
在北京的通州區(qū)，短短一個月的時間，房價從每平方米1萬元出頭飆升至3萬元。許多人不看房就買房，有些人甚至買房當天就加價掛牌出售。
央企地王的不良導向催生了今年最重要的調(diào)控政策。
4月17日，《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》正式登場。與三個月前的通知不同的是，這次的通知用了“堅決”來表達對樓市調(diào)控的態(tài)度。
這個文件有10條內(nèi)容，排在前兩條的就是落實政府責任：
“各地區(qū)、各有關部門必須充分認識房價過快上漲的危害性，認真落實中央確定的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，采取堅決的措施，遏制房價過快上漲，促進民生改善和經(jīng)濟發(fā)展?！?SPAN lang=EN-US>
對購房者最直接的影響出現(xiàn)在第三條：對購買首套自住房的家庭，貸款首付款比例不得低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應大幅度提高。
銀行很快做出反應，購房門檻應聲提高。
從這個文件開始實施時起，房地產(chǎn)市場立刻由火爆轉(zhuǎn)入觀望。華遠集團總裁任志強在博客中提到，正是這個文件讓樓市的銷售陷入低迷，重點一線城市的銷售下降幅度高達40%~60%。
盡管樓市在此之后交易冷清，但2009年已經(jīng)大賺特賺的開發(fā)商顯得耐心十足，在價格上不肯松口。
根據(jù)中國銀行戰(zhàn)略發(fā)展部高級經(jīng)濟師周景彤的監(jiān)測，自今年4月17日中央出臺房地產(chǎn)調(diào)控“新政”后，直到8、9月份，房地產(chǎn)成交量大幅下降，房價沒有明顯上漲，市場呈現(xiàn)“量跌價滯”態(tài)勢。
我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司控股公司副總經(jīng)理胡景暉告訴記者，盡管從全年看，房價并沒有出現(xiàn)預期的下跌，但如果沒有4月17日的這個文件，房價可能會漲得更高。
也許是購房者觀望了數(shù)月看不到房價的回落，沒有了耐心。9月，市場銷售開始稍顯回暖，有些開發(fā)商開始暗暗提價。
9月29日，“新國五條”出臺。房價上漲過快的城市要限制購房、商業(yè)銀行停發(fā)第三套及以上住房貸款等措施出臺。這之后，深圳、廈門、寧波、杭州、上海等15個城市相繼出臺措施，限制購房。
限購的措施并沒能阻止房地產(chǎn)市場的回暖。從10月開始，樓市的交易量日漸回升。
11月、12月，住房公積金貸款政策調(diào)整、規(guī)范境外機構(gòu)和個人購房、保障住房資金使用管理、房地產(chǎn)用地調(diào)控等政策相繼登場。
“限制”成為樓市關鍵詞
這一年的樓市調(diào)控，“限制”成為眾多文件、措施的主基調(diào)。
4月17日的新國十條、9月29日的新國五條、11月15日外管局《關于進一步規(guī)范境外機構(gòu)和個人購房通知》都在表達限制的聲音：限制貸款、限制購房、限制外國人。
按照外管局的文件，境外個人在境內(nèi)只能購買一套用于自住的住房。那些在境內(nèi)設立分支、代表機構(gòu)的境外機構(gòu)，只能在注冊城市購買辦公所需的非住宅房屋。
9月30日，深圳市率先發(fā)布限購令，廈門、杭州等15個城市緊隨其后。
在住房貸款上，不僅首付比例提高，一些城市的第三套住房貸款也被停止。不僅如此，央行在今年還多次提高商業(yè)銀行存款準備金率。信貸被收得越來越緊。
這些都讓普通人購房的門檻越來越高。在開發(fā)商一邊，融資也受到限制。
9月29日的新國五條重申了對房地產(chǎn)融資的控制力度，并將“暫停發(fā)行股票、公司債券、停止商業(yè)貸款”等措施作為對開發(fā)商違規(guī)行為的處罰方式。
“今年的調(diào)控限制措施太多了，堵的力度很大?！蔽覑畚壹曳康禺a(chǎn)經(jīng)紀公司控股公司副總經(jīng)理胡景暉說，在限制措施上，更多的是針對需求，比如提高首付比例、加息等等，取得了階段性成果。
在北京大學房地產(chǎn)研究所所長陳國強看來，之所以有大量的限制性措施出臺，是因為增加供應需要時間，限制性措施更容易在短時間內(nèi)見效。
全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會商業(yè)地產(chǎn)委員會副主任、北京浙江商會副會長陳俊告訴記者，限制貸款其實是限制了那些沒有太多錢卻有住房需要的人群。他們只能通過住房信貸實現(xiàn)擁有住房的目標，但限制貸款等于把這部分剛性需求排除在市場之外。對于有錢人來說，可以通過全款的方式買房。
從今年5月起，陳俊就不斷接到二三線城市的考察、洽談邀請。幾個月的時間，他就考察了十五六個城市。
“這些城市的政府官員找到我，希望我能帶動浙江的民間資本到這些城市建設產(chǎn)業(yè)園區(qū)，改造城市?！标惪≌f，從目前情況看，二三線城市已經(jīng)開始熱了，城市改造進程加快，產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設也在加快。這必然帶來房地產(chǎn)開發(fā)的加速。
陳俊告訴記者，盡管今年是最為嚴厲的調(diào)控年，但浙江的民間資本依然看好房地產(chǎn)領域，浙江很多從事服裝等傳統(tǒng)行業(yè)的民營公司都在今年進入房地產(chǎn)領域。這些民間資本在比較了現(xiàn)有的投資渠道后，認定房地產(chǎn)依然是最可靠的投資出路。
“現(xiàn)在人民幣升值壓力這么大，中小企業(yè)壓力很大。因為人民幣升值，就意味著出口的難度在加大，國內(nèi)市場又有限，資本總是要流動的，他們只能轉(zhuǎn)到短平快的領域，房地產(chǎn)市場就是?！标惪≌f，現(xiàn)在二三線城市招商引資的浪潮很高，浙江很多民間資本都在往這些地方流動。
房價上漲原因復雜
今年4季度，央行的一項調(diào)查顯示，對當前的房價水平，75.5%的居民認為“過高，難以接受”，這個數(shù)字是央行有此項調(diào)查以來的最高值。
“總結(jié)2010年的樓市，我的最大感受是調(diào)控房價真的很難。”中國銀行戰(zhàn)略發(fā)展部高級經(jīng)濟師周景彤說，原因是多方面的。
“需求方面，調(diào)控政策出臺后，部分購房者采取了觀望態(tài)度。但在幾個月之后，房價并未明顯下降，這部分購房者失去等待耐心，導致剛性需求集中釋放。”周景彤說，在剛性需求集中釋放的同時，投資、投機需求也在不斷增加。CPI的增長從年初的1.5%上升到超過11月的5.1%，通脹不斷加劇使得很多人把購入房產(chǎn)作為避免財富貶值的重要渠道。從國際環(huán)境來看，美國、日本等發(fā)達國家還在推行新的經(jīng)濟刺激政策，造成全球流動性過剩問題更加突出。這兩方面的原因，共同推動了對房產(chǎn)的需求在短時期內(nèi)被不斷放大。
在需求短期不斷釋放的同時，出現(xiàn)了房地產(chǎn)供給相對不足的情況。
周景彤告訴記者，在國家加大房地產(chǎn)調(diào)控的情況下，有些城市出現(xiàn)了開發(fā)商放緩投資開發(fā)步伐的現(xiàn)象。放緩開發(fā)造成房地產(chǎn)竣工面積增長放緩，從而使得供求向更加不平衡的方向發(fā)展。比如西部城市蘭州，在2010年就沒有幾個樓盤開盤。
“樓市調(diào)控已經(jīng)有六七年的歷史了，有效果，但與公眾的預期還有差距?！敝芫巴f，我國房價上漲，原因非常復雜。不僅與普通居民的收入有關，還與整體經(jīng)濟增長有關；不僅與經(jīng)濟發(fā)展階段有關，還與與國民收入分配有關；不僅與市場環(huán)境有關，也與經(jīng)濟政策尤其是貨幣政策有關。
在北京大學房地產(chǎn)研究所所長陳國強看來，今年的樓市調(diào)控讓大家更加清楚地看到，影響房價的不僅有行業(yè)自身的因素，也有大量的外部因素。盡管今年有大量的限制措施，但依然擋不住資本進場。
土地問題依然是陳國強眼中的房地產(chǎn)市場的核心問題。“如果不能改變土地供應方式，就不能促使開發(fā)商改變依靠土地自然增值營利的模式?！标悋鴱娬f，此外，地方政府需要真正下決心整治土地市場，有了這些變化，樓市的調(diào)控才能真正見效。目前地方事權與財權不匹配，使得地方政府不得不高度依賴土地財政。
而在胡景暉看來，房地產(chǎn)的制度性變革尚難完成，但樓市調(diào)控已經(jīng)觸及了一些根本問題，接下來，土地制度改革、稅收制度變革都有望啟動。