回望2009年至2010年末，在不到兩年時間，全國各地“地王”頻出，“單價地王”、“總價地王”輪番上演，各項記錄不斷被刷新。一線城市北京曾在2010年3月15日這一天之內(nèi)，誕生了三個“地王”，讓業(yè)內(nèi)一片嘩然。

　　當樓市調(diào)控持續(xù)深入，房價拐點已經(jīng)明確來臨之時，此前兩年曾砸下重金讓業(yè)內(nèi)唏噓的“地王”們，現(xiàn)在不得不面臨進退兩難的尷尬境地。昔日“地王”今安在？這既是對此前非理性舉動的一種，也是審視當前處于調(diào)控漩渦中的房地產(chǎn)商們生存狀態(tài)的一個視角。

　　有“壯士斷腕”者。一個月前，上海證大發(fā)出通告，宣布已與買方簽訂協(xié)議，將旗下全資附屬公司證大置業(yè)作價95.7億元出售。這意味著，證大持有近兩年的上海外灘“地王”最終易主。實際上，自2010年2月1日，上海證大以92.2億元人民幣拿下外灘8-1地塊后，外界質(zhì)疑聲音就從未斷過，證大的負債率也持續(xù)高企。最終選擇出售“地王”項目股權(quán)來償債并改善負債水平，不啻為明智之選。證大不是這個“冬天”唯一的斷腕者，在北京，兩家央企的一紙股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，讓貴為2010年北京單價“地王”的薊門橋地塊所有權(quán)易主，保利地產(chǎn)接手，出讓方為中國兵器集團下屬房地產(chǎn)開發(fā)公司。

　　有選擇降價銷售者。有數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析，自2011年年初限購政策出臺后開盤的“地王”項目中，“遠洋天著”、“潤楓領(lǐng)尚”、“中海九號公館”等最新價較開盤價均有所下降，其中“遠洋天著”下降最為顯著，降幅為27%。

　　當然，還有拖延時間的觀望者。與前兩者相比，更多的“地王”項目，還處于緩慢的開發(fā)期中，甚至有的項目遲遲沒有開工。此前有調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在上海2009年出讓的8幅最貴宅地中，除了新江灣C6地塊等三個項目已上市外，其他五個“地王”地塊均未上市銷售，截至11月初，曾轟動上海的“迪斯尼地王”當時甚至只蓋了兩層樓。而曾拍出當時單價最高的朝陽區(qū)奧運村鄉(xiāng)住宅及居住公共服務(wù)設(shè)施用地，項目已逾期一年仍未開工。

　　曾經(jīng)風光無限、頭頂光環(huán)的“地王”們，上述選擇也許是迫于無奈。原本被給予厚望的項目，現(xiàn)在卻成了“燙手的山芋”。

　　“燙手”的原因，首先在于相關(guān)土地政策。據(jù)國土資源部《閑置土地處置辦法》規(guī)定：在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，以出讓等有償使用方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的閑置土地，超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費；滿2年未動工開發(fā)時，可以無償收回土地使用權(quán)。時間過得很快，面對“政策之劍”，開發(fā)商們不得不迅速作出抉擇。

　　資金壓力是“地王”們不得不面臨的又一道門檻。有人說，房地產(chǎn)商們玩得就是“土地+資金”的游戲，一擲千金拿下“地王”項目，卻正好趕上最嚴厲的樓市調(diào)控，限購、限貸等措施，在精準打到樓市投機者的“七寸”同時，也讓樓市銷售陷入低迷，房地產(chǎn)商們的資金壓力凸顯出來。此前北京中原的一份統(tǒng)計顯示，從2009年至今，北京出讓的包含住宅類地塊中溢價率超過100%的地塊合計有33塊，其中已經(jīng)進入銷售環(huán)節(jié)的合計有18個項目，這18個項目合計銷售額還不足土地出讓金的八成，其中有8個項目的銷售額還不足土地出讓金的一半。有專家表示，如果開發(fā)商沒有足夠的現(xiàn)金，一些高價“地王”也有可能被開發(fā)商“割肉”虧損轉(zhuǎn)讓。

　　房價的持續(xù)下降，讓“地王”項目面臨定價難。為應(yīng)對調(diào)控，順應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢，不少房地產(chǎn)開發(fā)商選擇低價開盤、快速銷售的策略，這給土地成本很高的“地王”項目很大壓力。如杭州寶龍地產(chǎn)曾以總價22億元攬得下沙高教園區(qū)三宗土地，有業(yè)內(nèi)人士測算，該項目的最終成本價將在每平方米14000元～15000元左右，但目前該項目周邊的公寓開盤價僅有每平方米12000多元，周邊不少樓盤價格跌至萬元左右。當“面包”價格低于“面粉”價格時，開發(fā)商們手中的“地王”項目就成了“雞肋”，對于資金實力差的中小開發(fā)商，甚至有可能成為壓垮的“最后一根稻草”。

　　“播下的是龍種，收獲的卻是跳蚤”。面對今時之窘境，“地王”們首先該好好反思，當初頭腦發(fā)熱的舉動，現(xiàn)在要付出沉重的代價，這一教訓不可謂不深刻。從當前發(fā)展看，房地產(chǎn)市場的“冬天”已經(jīng)來了，樓市調(diào)控不會松動，限購政策仍將延續(xù)，此時寄希望于春天，可能為時尚早，考慮如何“過冬”，才是“地王”們的當務(wù)之急。