今年全國“兩會”減稅費呼聲頗高，其中包括降低房地產(chǎn)稅費。這種情形似曾相識，2008年在開發(fā)商日子難過的時候也出現(xiàn)過，但在2007年、2009年樓市火爆的時期，這種呼聲則相對弱了很多。

　　根據(jù)財政部最新發(fā)布的《2011年稅收收入增長的結(jié)構(gòu)性分析》報告及相關(guān)政府部門公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，有多位業(yè)內(nèi)人士測算，2011年征收的房地產(chǎn)契稅2764億、房產(chǎn)稅1102億、土地使用稅1222億、土地增值稅2063億，合計7000億元，加上3.3萬億土地出讓金，超過全年房地產(chǎn)5.9萬億銷售額的60%以上，還不包括房地產(chǎn)公司的營業(yè)稅、企業(yè)所得稅和二手房買賣的營業(yè)稅、個人所得稅。

　　一石激起千層浪。上述信息經(jīng)個人微博發(fā)表后，引來眾議，不少房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士據(jù)此認(rèn)為，政府拿走的部分占到房價的60%甚至更高，即使開發(fā)商零利潤，房價進(jìn)一步下調(diào)的空間依然有限，降房價必先降稅費。

　　據(jù)記者了解，目前國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)項目報批報建費用名目繁多，從取得土地證之前直到獲得銷售許可之后，共計6大階段67項目各類稅費項目，各級收費部門超過30個之多。

　　不過，也有不同的聲音?！罢魇障嚓P(guān)稅費和土地使用金后，又投向了基礎(chǔ)設(shè)施，推動了土地房產(chǎn)溢價的出現(xiàn)，關(guān)鍵不是征收的問題，而是使用不公開或者未用到實處。”中國指數(shù)研究院副院長陳晟坦言，并不能分裂看待政府從房地產(chǎn)拿走的稅費，而應(yīng)充分考慮包括持有稅在內(nèi)，如何使稅費結(jié)構(gòu)更合理、資金使用更透明。

　　房地產(chǎn)相關(guān)稅費對全國稅收總收入的貢獻(xiàn)，已越來越重要。

　　以2009年為例。據(jù)財政部網(wǎng)站披露，2009年全國稅收總收入完成59514.7億元，同比增長9.8%，全年稅收增長呈現(xiàn)明顯的“前低后高”的走勢，與當(dāng)年全國房地產(chǎn)市場的走勢吻合，而背后邏輯正是房地產(chǎn)稅收的貢獻(xiàn)比例巨大。

　　2009年，我國土地增值稅、耕地占用稅、契稅、房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅五項稅種合計增收1155.51億元，對稅收總收入增長的貢獻(xiàn)為21.8％，比上一年度增加11.5個百分點。加上房地產(chǎn)營業(yè)稅和房屋轉(zhuǎn)讓個人所得稅，占稅收增收額比重超過35％。財政部的報告認(rèn)為，2009年二季度以來房地產(chǎn)交易逐步回暖，房地產(chǎn)營業(yè)稅、土地增值稅、耕地占用稅、契稅等收入大幅增長，是推動全年稅收增長的重要原因。

　　即使在嚴(yán)厲的調(diào)控之下，土地收入增速放緩，房地產(chǎn)稅費減少，但房地產(chǎn)仍是地方政府和銀行的重要收入來源。2010年，房地產(chǎn)契稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅和土地增值稅合計收入4180億元，2011年則增長到7000多億，還為銀行貢獻(xiàn)了7000多億的房貸利息。

　　除了房地產(chǎn)貢獻(xiàn)的稅收總量之外，另一個長期受到爭議的則是房地產(chǎn)開發(fā)稅費名目繁多。

　　據(jù)本報記者梳理，一個房地產(chǎn)開發(fā)項目報批報建收費時間段分別為土地證之前、建設(shè)工程規(guī)劃許可證之前、施工許可證之前、綜合驗收之前、銷售許可之前、銷售許可之后六個階段，每個階段設(shè)計的收費項目分別為14項、15項、12項、11項、2項、13項。

　　收費部門眾多，至少包括國土資源局、勘測院、城市規(guī)劃設(shè)計院、拆遷辦、市財政局、建委（住建部門）、消防局、質(zhì)檢站、煤氣公司、電力公司、自來水公司及其設(shè)計院等。

　　各級政府部門從房地產(chǎn)身上以稅費形式拿走了很大一塊，已經(jīng)是個公開的秘密。全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會通過全國工商聯(lián)在2009年全國兩會上遞交的《全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會關(guān)于我國房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)費用的調(diào)研報告》顯示，全國九大城市所調(diào)查項目的總費用支出中，流向政府的部分所占比例為49.2%，其中上海達(dá)64.5%。雖然遭到政府部門的否認(rèn)，但業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)同這一數(shù)據(jù)。

　　上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會雍表示，例如在上海，當(dāng)?shù)刎斦杖氲闹辽?SPAN lang=EN-US>20%以上來自于房地產(chǎn)，其他地方這一比例可能更高。

降房價必先降稅費？

　　每當(dāng)房地產(chǎn)被指責(zé)暴利，或房價下降壓力巨大的時候，開發(fā)商總會提出政府拿走更多的說法。爭議了這么多年，究竟是誰更暴利？

　　全國人大代表、湖北省統(tǒng)計局副局長葉青主張大力推進(jìn)合作建房，據(jù)其測算，按照溫州之前的實踐，個人合作建房可以省去融資成本、銷售成本、企業(yè)利潤和不可預(yù)見的費用等，直接使房價便宜40%以上。

　　換言之，不要開發(fā)商“摻和”進(jìn)來，房價的降幅可以達(dá)到40%，而剩下的60%，主要包括土地成本、建安成本、各類稅費等。在當(dāng)前相關(guān)行業(yè)建設(shè)背景下，不管有沒有開發(fā)商，當(dāng)前房價的約60%似乎很難再省。

　　有開發(fā)商人士測算，如果開發(fā)商是在2007年之后拿地，基本上扣除15%左右稅費、30%土地出讓金，再扣除建安成本和財務(wù)成本，很少開發(fā)商利潤能超過20%，這一點可以從各大上市房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)報表中看出。

　　中房信分析師李澤蔚指出，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)面臨成本紅線，項目降價空間有限。從企業(yè)層面來看，由于拿地成本過高，目前房企銷售價格已經(jīng)接近其成本紅線，利潤壓力較大，房價進(jìn)一步下降的內(nèi)部動力不足。

　　李澤蔚分析，由于今年上市的樓盤多為2009、2010年獲取的土地，當(dāng)時的拿地成本普遍較高。去年至今，一些樓盤降價幅度已達(dá)20%左右，去年年底出現(xiàn)了不少以成本價銷售甚至虧本銷售的情況，房價繼續(xù)下調(diào)的空間已比較小，今年降價項目基本為去年未降價樓盤。已降價項目無再降空間。

　　上海搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心最新調(diào)查顯示，滬房價下調(diào)30%以內(nèi)，逾四成（42.62%）受訪者將能夠承受。截至3月12日，該中心所做的有關(guān)“房價合理水平”調(diào)查顯示，近九成（88.93%）受訪者可承受家庭年收入10倍以內(nèi)的房價水平。

　　房價下降到一定程度，似乎遇到了僵局。開發(fā)商聲稱降無可降，而房價依然還徘徊在大部分購房者普遍所能承受的范圍之上。

　　再議房價成本大部分被政府拿走

　　房地產(chǎn)稅費調(diào)查： 政府和房企誰掙得更多？

　　透明征用機(jī)制重于降稅

　　滬上房地產(chǎn)資深人士柴一峰直言，即使政府通過降低房地產(chǎn)稅費征收規(guī)模、控制土地出讓價格，從而減少政府從房地產(chǎn)所拿走的部分，留出來的空間是否真能在房價上體現(xiàn)、為購房者最終獲益，也存在很大不確定性?！耙酝?jīng)驗恰恰說明，包括二手房賣家在內(nèi)，稅費成本的增加最終會轉(zhuǎn)嫁到購房者身上，但稅費成本的減免，卻只是增厚了賣家的利潤。”

　　另一方面，宋會雍直言，市場經(jīng)濟(jì)就應(yīng)該有賺有賠，在市場低迷的時候，不虧損不應(yīng)該是開發(fā)商的降價底線?！斑@么多年習(xí)慣于高利潤的房地產(chǎn)企業(yè)，也應(yīng)該接受虧損的行情。”

　　3月1日起，上海執(zhí)行新的普通商品房標(biāo)準(zhǔn)，刺激市場成交的效果明顯。如位于上海浦東唐鎮(zhèn)“畢加索小鎮(zhèn)”主動降價，小三房由180萬元左右降到160萬元以內(nèi)，變身為普通住宅。僅周末兩天，該項目推出的100套房源就售罄了。

　　該標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整并非降低了開發(fā)商的稅費成本，而是降低了購房者所承擔(dān)的交易成本，優(yōu)惠幅度明顯，相同房源前后的交易成本節(jié)省從數(shù)萬到十萬以上不等。

　　上海的這個例子給出了另外一種思路，預(yù)期通過降低開發(fā)商的開發(fā)成本期待其讓利于民，不如在交易等環(huán)節(jié)直接減免購房者的購房成本，或許才是更有效的方式。

　　房地產(chǎn)行業(yè)的不堪承受之重，不僅僅來自各級政府部門的稅費征收，銀行同樣是個不可忽視的“債主”。據(jù)央行數(shù)據(jù)，2011年末，全國房地產(chǎn)貸款余額為10.73萬億元，僅以基準(zhǔn)利率計算，銀行業(yè)從房地產(chǎn)獲得的利息收入將近7000億元。

　　“對于房地產(chǎn)稅費成本長期居高不下，開發(fā)商的抱怨、輿論的關(guān)注，更深層次的原因還在于政府所征龐大稅費的去向和使用機(jī)制不夠透明?！标愱商寡?。

　　全國政協(xié)委員、浙江省旅游集團(tuán)公司總經(jīng)理盧步東就在“兩會”期間公開指出，建議審計各級政府賣地收入去向。