樓市調(diào)控切忌頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳，限購(gòu)對(duì)市場(chǎng)需求端進(jìn)行控制，剛性需求誤傷在所難免。

    7月12日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)：已實(shí)施住房限購(gòu)措施的城市要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的二三線城市也要采取必要措施。這是對(duì)去年以來(lái)“經(jīng)濟(jì)手段”、“行政手段”多管齊下宏觀調(diào)控樓市的加強(qiáng)和延續(xù)，也是對(duì)樓市調(diào)控依然與公眾理想存在差距的回應(yīng)。

    總的來(lái)說(shuō)，“三限”(限購(gòu)、限貸、限價(jià))政策針對(duì)性強(qiáng)、力度狠，尤以限購(gòu)為甚，其作用和效果絲毫無(wú)需懷疑，但效果的顯現(xiàn)需要從量變到質(zhì)變的過(guò)程?！氨鶅鋈叻且蝗罩保?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)是各種因素累積而成。如，保障性住房長(zhǎng)期缺失、社會(huì)保障體系不完善，又如，貨幣超發(fā)、通脹預(yù)期、居民投資渠道狹窄，同時(shí)土地出讓制度、稅制、GDP政績(jī)觀，以及住房觀等都會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響。因此，我們不僅要關(guān)心房?jī)r(jià)什么時(shí)候能真的降下來(lái)，降多少，更應(yīng)關(guān)注限購(gòu)是否抓住了高房?jī)r(jià)的根源，從根本上實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)治久安。

    樓市調(diào)控切忌頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳。限購(gòu)對(duì)市場(chǎng)需求端進(jìn)行控制，剛性需求誤傷在所難免，雖然抑制了相當(dāng)部分投資投機(jī)型需求，或許能在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)向“合理價(jià)位”回歸。但因限購(gòu)而受壓抑的需求遲早需要釋放，由此可能引發(fā)的多種“并發(fā)癥”值得深思。

    并發(fā)癥一：限購(gòu)產(chǎn)生擠出效應(yīng)，使高房?jī)r(jià)蔓延。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨“史上最嚴(yán)厲的調(diào)控”，且不確定、不穩(wěn)因素眾多，風(fēng)險(xiǎn)極大，限購(gòu)等政策的作用也逐漸凸顯，但強(qiáng)烈的通脹預(yù)期與對(duì)樓市長(zhǎng)期看好改變不了投資投機(jī)者資本逐利的本性，“擠出效應(yīng)”明顯。一方面，限購(gòu)強(qiáng)化了房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期，誘使一部分未達(dá)限購(gòu)條件的投資投機(jī)需求加速入市；另一方面，限購(gòu)加速了投資投機(jī)需求向邊緣地區(qū)尋找房?jī)r(jià)新“洼地”，導(dǎo)致二三線城市房?jī)r(jià)快速上漲，甚至向縣(區(qū))鎮(zhèn)蔓延。如，北京限購(gòu)使“北漂一族”和投資投機(jī)者不得不轉(zhuǎn)戰(zhàn)河北，從而“擠出”了燕郊、涿州房?jī)r(jià)快速上漲，也造成了天津武清等房?jī)r(jià)飆升；同樣，上海“擠出”了江蘇昆山，廣州“擠出”了從化、增城，以及南海、金沙洲、黃岐；深圳“擠出”了惠陽(yáng)和大亞灣……在短期利益推動(dòng)下，未限購(gòu)城市房?jī)r(jià)超常規(guī)上漲，高房?jī)r(jià)不斷蔓延，宏觀調(diào)控難度加大。

    并發(fā)癥二：限購(gòu)反使剛需受損，后市不穩(wěn)定因素增多。限購(gòu)本意是抑制投資投機(jī)，實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)平穩(wěn)過(guò)渡。而作為“不差錢”的富人，無(wú)論是改善，還是投資，限購(gòu)和限貸依然阻擋不了他們的投資欲，限購(gòu)可借用親朋好友或?qū)傧?，甚至假離婚之名化解；限貸更不是問(wèn)題，可以一次性付款。而首付和利率的提高，卻成了擠壓大量迫切需要住房者的“最后一根稻草”。長(zhǎng)此以往，日益累積增加的剛性需求得不到有效釋放，一旦調(diào)控出現(xiàn)松動(dòng)，供求出現(xiàn)失衡，剛性需求隨時(shí)產(chǎn)生“恐慌性入市”，投資投機(jī)者趁機(jī)套現(xiàn)獲利，房?jī)r(jià)再度上漲，難免招致又一輪調(diào)控，后果不堪設(shè)想。

    并發(fā)癥三：限購(gòu)加劇存量房惜售，住房供應(yīng)體系破壞。作為一個(gè)理性的樓市，建立科學(xué)完善的住房供應(yīng)體系非常關(guān)鍵。體系中新建商品住房(一手房)、存量房(二手房)、租賃房及保障性住房等缺一不可，且比例合適，由消費(fèi)者根據(jù)自身實(shí)際在市場(chǎng)中自由選擇。存量房往往由于區(qū)位佳、總價(jià)低而深受消費(fèi)能力弱的首次置業(yè)者青睞，但限購(gòu)、限貸，一方面使一些改善型需求不得不推遲換房，另一方面使一些擁有兩套三套住房的投資者作出惜售決定，加劇了供給不足。住房供應(yīng)體系遭受破壞，新建商品住房得不到有效補(bǔ)充，住房矛盾日益激烈。

    “具體問(wèn)題具體分析”，解決住房問(wèn)題，防止因限購(gòu)而引發(fā)“并發(fā)癥”，決策者需要勇氣和智慧，更需要以全局的觀念對(duì)問(wèn)題進(jìn)行審度，有的放矢，才能使問(wèn)題迎刃而解。